Harianproperty.com, Jakarta- David Maulana (38), seorang agen properti franchise kenamaan dari Amerika boleh jadi kecewa. Calon konsumennya, sebuah perusahaan IT Pentest start up baru saja membatalkan penyewaan ruang kantor di bilangan TB. Simatupang, Jakarta Selatan. Padahal akunya, ia telah memberikan sejumlah keringanan dan potongan yahud untuk kliennya tersebut.

Namun lagi-lagi karena belum stabilnya kondisi pandemi Covid-19, meskipun pemerintah telah mulai membuka kran kelonggaran aktivitas masyarakat, faktanya belum cukup ampuh menumbuhkan rasa aman bagi banyak orang dan perusahaan.

Jika ditelusuri, masih banyak David-David lainnya yang mengalami nasib serupa dan tengah dalam kondisi yang kurang menyenangkan di industri properti sepanjang masa pandemi. Dan tidak hanya sektor perkantoran saja yang lesu. Rerata, hampir semua sektor juga mengalami rasa yang sama. Mulai dari industrial, komersial properti, landed, mall, hotel maupun apartemen atau kondominium.   

Yang terjadi di Indonesia memang tidak pernah dibayangkan sebelumnya. Jika merujuk pada siklus properti lima tahunan, potensi kebangkitan properti Indonesia sebenarnya sudah terendus sejak 2018 lalu. Sehingga diharapkan pada 2020, titik-titik potensial tersebut mulai menapak dan mampu meningkatkan gairah investasi masyarakat terhadap properti.

Namun, badai Covid-19 yang menyerang tanpa diundang dan mendadak ini mengubah wajah serta peta perekonomian dunia tak terkecuali Indonesia. Efeknya juga tidak main-main. Sejumlah negara mengalami kebangkrutan karena tidak mampu mengendalikan anggaran biaya negaranya yang tersedot habis untuk menalangi modal penanganan kesehatan akibat Covid-19. Diantaranya Sri Lanka serta beberapa negara lainnya seperti yang diungkapkan PBB dan tertuang dalam laporan Crisis Response Group adalah: Afganistan, Argentina, Mesir, Lebanon, Myanmar, Pakistan, Laos hingga Turki.

Bagaimana dengan Indonesia?

Meski Indonesia sempat dibayang-bayangi kekhawatiran bangkrut seperti negara-negara termaktub di atas, namun sampai saat ini hal itu tidak terjadi dan semoga benar tidak terjadi. Adapun yang terjadi adalah ketidakstabilan kondisi pasar yang serba menahan hasrat investasinya. Walhasil, baik pemerintah maupun pengembang memutar otak sekeras mungkin dalam memformulasikan stimulus dan insentif semata-mata guna memantik nafsu investasi masyarakat.

Hasilnya, seperti yang diketahui beberapa pengembang di periode semester awal tahun ini ramai-ramai mengumumkan terjadinya peningkatan laba dalam laporan tahunan mereka. Sebut saja Summarecon, Metropolitan Land, Modern Land dan yang lainnya.

Ini merupakan wujud nyata kerja keras pemerintah dan pengembang dalam mengelaborasikan program insentif dengan kreatifitas pelaku industri sehingga pelan-pelan bendera investasi kembali mulai naik meski seutas demi seutas.

Pekerjaan rumah para pengembang masih banyak dan panjang, terlebih rencana pemerintah mengganti status pandemi menjadi endemi masih belum terang. Di sela-sela periode itu, jujur saja sebagaimana yang dilaporkan Knight Frank Indonesia kinerja properti Indonesia masih belum maksimal.

Kita mulai dari sektor perkantoran. Saat ini harga sewa kantor di Jakarta masih mengalami koreksi terus menerus. Faktor rendahnya tingkat okupansi keterisian kantor diduga menjadi masalah utamanya. Utamanya di sektor kantor premium sebagaimana yang disampaikan Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia dalam presentasi Property Market Review Knight Frank semester 1-2022, Kami (11/8/2022) lalu. Katanya, telah terjadi koreksi harga pada kantor premium cukup dalam

"Kelas paling tinggi, premium, ini terlihat masih mengalaminya koreksi harga dari apa yang ditawarkan landlord di ruang kantor premium di CBD yang ada di Jakarta," sebut Syarifah.

Dari angka yang dia paparkan, sejauh ini dalam enam bulan untuk kantor kelas premium harga sewanya turun 0,8%, untuk grade A dan B turun 0,9%. Sementara itu, ada peningkatan harga di grade C sebesar 1,1%.

Syarifah menyatakan sejauh ini pola kerja hybrid yang mempertimbangkan angka penyebaran kasus COVID-19 masih jadi hambatan untuk penyerapan perkantoran. Banyak perusahaan menahan diri untuk menyewa kantor.

“Jadi bisa dibilang sektor perkantoran masih belum aman karena demand-nya rendah sementara kondisinya saat ini over supply,” imbuhnya.

Menariknya, lanjut Syarifah meskipun dengan berbagai tantangannya, pasokan gedung perkantoran tetap mengalami pertumbuhan stok ruang kantor baru sejumlah 7 proyek hingga 2023 dimana 2 diantaranya merupakan gedung yang tahun lalu sempat tertunda konstruksinya.

Total pasokan selama semester pertama tahun ini masih sama seperti periode sebelumnya, berkisar 6.933.502 m2. Beberapa sektor seperti (Information & Technology) IT, Fintech, Mining, Insurance, serta Agrobusiness saat ini menjadi penggerak transaksi utama di sektor perkantoran CBD Jakarta.

Adapun mengenai harga sewa, Syarifah sampaikan, Knight Frank Indonesia mencatat bahwa lebih dari 90% proyek perkantoran menahan kenaikan harga sewa ruang kantornya. Hal ini lantaran kondisi oversupply dan masih berada di masa transisi endemi.

Berikutnya adalah apartemen sewa. Meski sempat terdampak di awal pandemi karena kehilangan pasarnya seperti WNA (Warga Negara Asing) dan tenaga ahli dari berbagai perusahaan. Namun harus diakui ketahanan dari sektor ini terlihat dari berbagai inovasi layanan yang ditawarkan pengelola untuk terus bertahan seperti penerapan strategi paket sewa harian, short stay, dan staycation.

Berdasarkan laporan Jakarta Property Highlight, rerata tingkat penyewaan sektor apartemen sewa di paruh pertama tahun 2022 tercatat sebesar 58,8%. Angka tersebut cenderung stagnan jika dibandingkan dari semester sebelumnya, namun lebih baik 1,45% dibanding angka tahun sebelumnya.

Jakarta Property Highlight juga mencatat pelemahan harga sewa sebesar -3,34% pada semester 1/ 2022. Meski demikian, sektor apartemen sewa juga mencatat pertumbuhan jumlah pasokan menjadi 9,348 pada paruh periode pertama di 2022. Future supply bahkan tercatat akan masuk sejumlah 56% tahun ini dari sejumlah total 1,619 unit hingga tahun 2025.

Willson Kalip, Country Head, Knight Frank Indonesia, menyebutkan performa tahunan dari subsektor apartemen sewa di tahun ini seharusnya lebih baik dari tahun sebelumnya, dengan 83% future project yang berada dalam fase konstruksi memberikan sinyal dalam perbaikan performa sektor apartemen sewa tahun ini.

Senada dengan Willson, Syarifah menambahkan bahwa kedatangan para ekspatriat turut menyumbang kenaikan tingkat hunian hingga 9 persen. Ia menyebutkan kehadiran ekspatriat memberi kontribusi terhadap tingkat hunian apartemen sewa di Jakarta. Dalam enam bulan pertama di tahun 2022 saja, bisa menaikan tingkat hunian hingga 9 persen dibanding tahun sebelumnya.

Kemudian sektor kondominium. Secara meyakinkan Knight Frank Indonesia memperkirakan sektor kondominium atau hunian vertikal di wilayah DKI Jakarta akan mengalami titik balik pada tahun 2022 ini.

Secara umum prediksi sektor kondominium di Jakarta masih akan stabil untuk kondisi pertumbuhan berkelanjutan. Namun meski demikian Syarifah mengatakan masih tergantung pada gejolak apa yang akan muncul beberapa bulan ke depan.

Ia mengemukakan, Knight Frank Indonesia melihat kondisi saat ini telah masuk pada era transisi. Namun, bukan berarti pada masa transisi ini sektor kondominium bisa langsung pulih kembali seperti masa sebelum terjadinya pandemi Covid-19.

Hal tersebut, lanjutnya, karena dinilai masih terdapat proses-proses yang membutuhkan waktu untuk diserap oleh pasar termasuk juga untuk ditindaklanjuti para konsumen.

"Jika kami melihat dari indikasi-indikasi sinyal seperti pertumbuhan ekonomi, inisiatif pengembang untuk kembali melanjutkan proyek mereka yang tertunda sebelumnya akibat pandemi Covid-19, dan serapan pasar yang relatif tipis, kami masih melihat bahwa transaksi di sektor kondominium cenderung ke arah positif," kata Syarifah.

Dalam laporan kajian pasar properti semester pertama tahun 2022, Knight Frank Indonesia menyebut terdapat empat proyek baru yang masuk ke pasar sektor kondominium di Jakarta, sehingga menambah total pasokan saat ini menjadi 226.761 unit.

Selain itu, ujar dia, sebanyak 11.679 unit total unit baru akan masuk ke pasar sektor kondominium pada semester II tahun 2022.

Tingkat penjualan kondominium selama semester pertama berada pada kisaran 95,8 persen. Sementara dari total unit yang eksisting terdapat sebanyak 9.494 unit yang belum terjual hingga saat ini.

Di tengah kondisi tersebut masih terdapat pasokan baru sebanyak 36.271 unit yang akan masuk ke sektor kondominium dalam tiga tahun ke depan.

Secara umum terkait penjualan atau performa penjualan sektor kondominium selama semester pertama, Knight Frank Indonesia masih menemukan bahwa segmen kelas menengah masih menjadi segmen dengan alokasi penjualan terbesar.

"Kita melihat pada semester pertama tahun ini bahwa kondisi saat ini hampir sama dengan serapan tahunan, meskipun baru paruh pertama tahun 2022. Kita berharap tahun ini menjadi titik balik untuk kondisi bangkitnya performa sektor kondominium," pungkas Syarifah.

Properti Indonesia memang belum sepenuhnya pulih, tapi bukan berarti tidak bisa kembali mengulang kejayaannya. Indonesia selalu terbukti mampu keluar dari setiap kesulitan. Karena Kita adalah bangsa yang besar dan tangguh.

Siapa Kita? I N D O N E S I A !

Dirgahayu ke- 77 Negeriku Indonesia

Aziz Fahmi Hidayat