Jual Properti ke Warga Negara Asing Masih Jadi Tantangan, Ini Kata Petinggi Developer di Indonesia

    2019-07-16

Para panelis dan moderator sedang berdiskusi

JAKARTA- Di acara PropertyGuru Leaders Forum 2019 yang bertajuk “A New Milestone to Boost Indonesia’s Property Sector, dibahas mengenai regulasi tentang jual beli properti untuk Warga Negara Asing (WNA). Di acara tersebut dibahas berbagai kendala dan juga potensi pengembang untuk menjual properti ke WNA.

Menurut Sekjen APINDO, Hendro Gondokusumo, Saat ini belum semua daerah dapat menjual properti kepada orang asing dengan leluasa. “Tapi kalau (WNA) yang sudah memiliki KITAS dan KITAP nah itu lebih jelas. Tetapi kalau hanya pekerja asing yang memiliki KITAS dan KITAP yang dapat membeli properti, kemungkinannya sangat kecil, karena dari data yang kami dapatkan itu hanya sekitar 30 ribu orang asing yang memiliki KITAS dan KITAP,” ujarnya.

Hendro berharap, orang-orang (WNA) yang membawa uang bisa datang lalu membeli properti di sini. “Hal ini tentu di sektor properti untuk orang asing yang kelasnya menengah ke atas dapat berjalan dengan lancar dan membawa dampak untuk sektor properti untuk orang asing juga yang kelasnya menengah ke bawah, sehingga pertumbuhan ekonomi.”

Selain potensi yang dimiliki terbatas, Steve dari Colliers mengatakan bawah pasar untuk negaras asing masih sangat terbatas. “Memang ada beberapa kekhawatiran WNA untuk membeli properti di Indonesia. Pertama tentunya Hak Milik yang berubah menjadi Hak Pakai. Dan juga minimum pembelian di angka sekitar Rp10 miliar. Jadi ini tentu membuat pasar semakin sedikit,” ujarnya.

Senada dengan Steve, Budiarsa Sastrawinata Managing Director Ciputra Group juga mengatakan memang pangsanya tidak besar. Kita harus melihat juga alasan mereka untuk membeli. Pasti mereka membeli dengan keputusan ada manfaat untuk dia. Kita melihat ini satu potensi yang sebetulnya perlu diberikan kesempatan.

Dengan peraturan yang sekarang, lanjut Budiarasa,  sebetulnya kalau kita perhatikan peraturannya ini sudah memungkinkan dan seakan-akan jelas, namun pelaksanaannya masih agak tersendat-sendat. Barangkali ini yang menjadi PR bagi kita semua khususnya pemerintah untuk menyampaikan secara jelas dan gamblang apa sih sebenarnya yang sudah disetujui namun belum dapat terlaksana.

“Karena kalau kita bandingkan sebenarnya sudah agak mirip-mirip seperti contohnya di Vietnam seperti kalau disini untuk orang asing yang membeli properti mendapatkan status Hak Pakai, kalau untuk lokal mendapatkan Hak Guna Bangunan, begitupun di Vietnam, orang asing yang membeli mendapatkan status Pink Book, sedangkan lokal mendapatkan status Red Book. Selain itu juga disini sudah diperbolehkan dalam satu gedung, terdapat 2 status yang berbeda antara Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan. Namun dalam penerapannya, masih ada juga notaris yang meragukan aturan ini. Nah ini yang perlu diperjelas, karena pada dasarnya kalau tidak ada kebutuhan (properti), gak ada gunanya juga kita sebagai developer untuk menyediakan (properti). Nah kalau pasar ada, kita juga sudah menyediakan, tetapi tidak terlaksana, ini harus dilihat kenapa. Apakah aturannya yang belum jelas sampai ke calon konsumen atau memang pelaksanaannya yang tidak bisa dijalankan karena ada yang masih ragu-ragu,” paparnya.

Menanggapi hal itu, Yagus Suyadi Kabag. Perundang-undangan Biro Hukum & Humas Kementerian ATR BPN mengatakan sebenarnya di PP 103 sudah cukup dalam rangka Investasi untuk menampung kepentingan-kepentingan dari warga negara asing yang tinggal di Indonesia.

“Tapi menurut kebutuhan dunia usaha atau mungkin menurut kebutuhan dari warga negara asing itu masih belum cukup, sehingga di dalam substansi Rancangan Undang-Undang pertanahan itu baik dari DPR maupun Pemerintah memasukkan sebagai dasar supaya nanti di aturan- aturan pelaksanaannya itu mendapat dasar hukum yang memang sudah dituangkan di dalam substansi undang-undang.

Ia menambahkan, terkait dengan kepemilikan (selain penduduk lokal), diberikan dengan Hak Pakai. Hak Pakai adalah Hak yang berjangka waktu tertentu untuk penggunaan (properti) dan juga untuk hal-hal tertentu (yang terkait dengan properti).

“Sebenarnya dalam substansi Rancangan Undang-Undang Pertanahan itu ditampung, Hak Milik satuan rumah susun itu bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, Badan Hukum Indonesia, Warga Negara Asing yang mempunyai Izin sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, dan Badan Hukum Asing yang memilih Perwakilan Negara Asing. Artinya secara subyek Hak Milik satuan rumah susun itu sudah dibuka ruang untuk yang sudah disebutkan tadi.”

Sekarang bagi pelaku usaha, tambah Yagus,  di dalam ketentuan bahwa rumah susun itu bisa didirikan diatas Hak Milik. Artinya mungkin orang mempunyai Hak Milik, lalu ada pelaku usaha yang bekerja sama dengan orang tersebut. “Hal ini bisa diberikan satuan khusus diatas Hak Milik, atau di hak pelaksana lainnya. Karena di dalam ketentuan bisa diberikan Hak Guna Bangunan maupun Hak Pakai diatas Hak Milik. Hal ini ditampung dalam substansi Rancangan Undang-Undang dimana dijelaskan bahwa satuan rumah susun bisa diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diatas Hak Milik. Ini menganut azas pemisahan horizontal.Kalau satuan rumah susun itu dimiliki oleh Warga Negara Asing atau Badan Hukum Asing, sesuai dengan norma umum bahwa kepemilikan tanah bersama tadi akan dicoret, karena sudah ada perubahan pemegang haknya yaitu Hak Milik. Kaitannya dengan pertanggungan kalau satuan rumah susun yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia bisa diberikan Hak Tanggungan, tetapi khusus untuk yang dimiliki oleh Warga Negara Asing maka yang diberikan adalah Hak Fidusia.Dalam peraturan PP 103 dijelaskan bahwa jangka waktu Hak Pakai adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun.Namun hal ini juga masih dalam proses berjalan di dalam Rancangan Undang-Undang, kita tunggu saja nanti pada saatnya.”

Sementara itu Nico Purnomo PO (Direktur Eksekutif & CEO Pollux Properties) melihat trend ini sangat positif untuk warga negara asing membeli properti di Indonesia. Tetapi ia juga menegaskan mungkin hanya di beberapa lokasi saja yang sudah terlihat trend positif ini. Ada 3 lokasi, yang pertama yaitu di Batam. Sepengalaman proyeknya yang disana yaitu Meisterstadt Batam, itu memungkinkan untuk konsumen dari Singapura dapat membeli properti disana. Lalu yang kedua ada di Cikarang. Karena Cikarang ini menjadi salah satu Manufacturing Hub dan banyak sekali ekspatriat yang bekerja disana. Dan yang ketiga yang ia share disini ada di kawasan CBD Mega Kuningan (Jakarta), disana ada proyek miliknya yakni Pollux Skysuites, di lokasi yang terletak di CBD dan juga MRT baru dibuka disana.

“Jika kita melihat CBD kita saat ini sebetulnya tidak kalah dengan negara tetangga yaitu Singapura. Jadi off the plan sales pun mulai memberikan trend yang sangat positif. Pada saat launch pertama mungkin sekitar 15% pembeli asing. Jadi sebenarnya trend yang terjadi sangat positif untuk pembeli asing ini. Cuma hal ini hanya terjadi di daerah ataupun di lokasi-lokasi yang sangat tertentu. Harapannya agar Pemerintah dan REI dapat memberikan fasilitas-fasilitas untuk lebih lagi mendorong warga negara asing untuk dapat membeli properti dan meningkatkan industri properti di Indonesia.”

Trend yang sangat positif ini menurutnya juga mulai terjadi di Lombok. Kondotel yang dibangun Pollux Property baru soft opening bulan lalu ada 300 unit. Mereka melihat respon dari investor asing ini cukup lumayan, terutama dari Malaysia dan Singapura. Hal ini mungkin juga karena MotoGP sudah mulai masuk disana, dan juga proyek Mandalika sudah mulai dikembangkan.

Di akhir diskusi,  Budiarsa yang mewakili semua pelaku bisnis properti di Indonesia berharap  supaya ada kejelasan bahwa aturan itu memang applicable dan sesuai dengan harapan dari pasar. "Karena biar bagaimanapun aturan itu dibuat tetapi kalau tidak sesuai dengan keinginan pasar menurutnya gak akan jadi. Produk gampang, developer pasti bisa menyesuaikan.Ya kita tunggu saja semoga cepat digodok aturan yang jelas dalam mengatur investasi properti bagi Warga Negara Asing di Indonesia, sehingga captive market untuk menarik para investor di sektor properti berpeluang lebih besar untuk mendorong perekonomian di Indonesia,” pungkasnya.

Penulis : Meridien

Editor: Gunawan

Comment

Comodo SSL